題外話：廣州一季度房?jī)r(jià)漲幅達(dá)22.55%，要完成年度房?jī)r(jià)控制在8%的目標(biāo)，只有讓接下來的時(shí)間里房?jī)r(jià)下跌。但開發(fā)商不會(huì)聽從政府要求降房?jī)r(jià)，于是政府就采取了有效的老辦法，即控制預(yù)售證和網(wǎng)簽。這下，擁有高檔豪宅的開發(fā)商就慘了，有房不能賣。更惱火的是，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一案一議。顯然豪宅與普通商品房分開統(tǒng)計(jì)是必要的。

建議豪宅與普通商品房分開統(tǒng)計(jì)

2013年05月10日南方日?qǐng)?bào)   王玨林;葉檀;郝金斯;彭澎

　　■圓桌嘉賓

　　王玨林政策研究中心副主任

　　葉檀財(cái)經(jīng)評(píng)論員

　　郝金斯（Michael Harkins）僑鑫集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理

　　彭澎廣州市高級(jí)研究員

　　廣州市國(guó)土上月下發(fā)通知明確：商品房未辦理網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)或申報(bào)價(jià)格過高且不接受指導(dǎo)的暫不核發(fā)預(yù)售證；超過申報(bào)價(jià)格銷售的暫停網(wǎng)簽。在一季度廣州房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)22.55%、遠(yuǎn)超年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的背景下，房管部門采取這樣的“技術(shù)性調(diào)控辦法”，對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)，被許多人認(rèn)為是無奈之舉。

　　實(shí)際上，這并不是廣州次采取類似手段；在國(guó)內(nèi)北京、深圳等城市，也可以發(fā)現(xiàn)相似做法。而從4月數(shù)據(jù)來看，這一辦法也似乎取得了的效果：4月份廣州十區(qū)僅成交3911套單位，環(huán)比大跌51.6%，房?jī)r(jià)也在今年首度跌破16000元/m2回落至15937元/m2，環(huán)比3月創(chuàng)造新高的均價(jià)17205元/m2，跌幅超過7.3%；而根據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，5月周（4月28日－5月5日）網(wǎng)簽1111套，環(huán)比繼續(xù)下跌14.76%。

　　不過仍有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，這種“技術(shù)性調(diào)控辦法”更多作用在統(tǒng)計(jì)層面，并不能真正降房?jī)r(jià)；而限制預(yù)售、網(wǎng)簽的辦法也有過度發(fā)揮行政調(diào)控手段之嫌。

　　究竟應(yīng)該如何看待這一現(xiàn)象？在許多普通購(gòu)房者眼中房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的背景下，今后的調(diào)控應(yīng)該如何避免重蹈覆轍？南方日?qǐng)?bào)南方經(jīng)濟(jì)圓桌特約政策研究中心副主任王玨林、財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀、僑鑫集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理Michael Harkins、廣州市高級(jí)研究員彭澎進(jìn)行了討論。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者盧軼

　　實(shí)習(xí)生劉合瀟

　　限制預(yù)售網(wǎng)簽劍指房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

　　南方日?qǐng)?bào)：上月下旬，廣州市國(guó)土下發(fā)通知，明確房企在商品房預(yù)售前應(yīng)接受價(jià)格指導(dǎo)。有人認(rèn)為這表示廣州限價(jià)升級(jí)，但也不乏質(zhì)疑之聲。對(duì)此您怎么看，廣州采取這種“技術(shù)性的調(diào)控辦法”的真正目的是什么？

　　王玨林：這其實(shí)不是一個(gè)新現(xiàn)象，有些城市近幾年都是這樣做的，只是開而已。

　　我們現(xiàn)在知道的“三限”：限價(jià)、限貸、限購(gòu)，“限價(jià)”就是政府要控制全年的房?jī)r(jià)漲幅，這就要求從每一天每一處開始，平衡整個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅。之所以需要這個(gè)價(jià)格申報(bào)，一是平衡全年的房?jī)r(jià)，另一個(gè)就是防止一段時(shí)間里成交的全是很高的價(jià)位，否則就容易拉高均價(jià)，形成新的預(yù)期。

　　彭澎：國(guó)五條的條就是要求制定年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，如果連這個(gè)都做不到，就等于國(guó)五條無效了。廣州3月的同比漲幅達(dá)到了30%，而今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)我們經(jīng)過測(cè)算大約是不超過7.5%的漲幅，要達(dá)到這一目標(biāo)，意味著接下來的房?jī)r(jià)必須下降。但開發(fā)商不可能自己降房?jī)r(jià)，廣州市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，通過限制預(yù)售、限制網(wǎng)簽，使高價(jià)房成交不了，也無法使房?jī)r(jià)下行。

　　郝金斯：是的，降房?jī)r(jià)過度依靠行政指導(dǎo)并不可取，特別是將調(diào)控房?jī)r(jià)作為年度指標(biāo)硬壓給政府部門，對(duì)地方政府來說，似乎就變成了調(diào)控與烏紗掛鉤。

　　政府對(duì)市場(chǎng)應(yīng)該有所敬畏。這個(gè)辦法除了統(tǒng)計(jì)數(shù)字好看些，沒有實(shí)質(zhì)性意義，不可能有成交。而且就算拉到年度調(diào)控目標(biāo)，普通消費(fèi)者也還是買不起房。用行政手段去粗暴地干預(yù)，不僅傷害了企業(yè)，對(duì)購(gòu)房者和經(jīng)濟(jì)發(fā)展也沒有好處，我認(rèn)為是浪費(fèi)時(shí)間。

　　房?jī)r(jià)為什么“十調(diào)九漲”？還是應(yīng)該正視高房?jī)r(jià)的原因。一是確實(shí)有大量需求存在，不管是剛性需求、改善性需求還是投資需求；二是房子保值增值的特性強(qiáng)化了抗通脹的理財(cái)恐慌；第三，當(dāng)前的土地政策也需要檢討，地價(jià)越拍越高，房?jī)r(jià)怎么可能降下來，房企必然是趨利的，總不可能虧本賣房。

　　葉檀：行政手段恐怕會(huì)愈演愈烈，現(xiàn)在是限制預(yù)售、限制網(wǎng)簽，接下來就可能進(jìn)一步限制購(gòu)買資格，比如北京單身人士限制購(gòu)房的做法就可能蔓延到廣州。

　　豪宅對(duì)一個(gè)城市

　　南方日?qǐng)?bào)：在這種“技術(shù)性的調(diào)控辦法”下，受影響的是豪宅項(xiàng)目。究竟應(yīng)該如何看待豪宅？豪宅的出路何在？

　　彭澎：豪宅的確是拉動(dòng)均價(jià)上漲的主要力量，但實(shí)際上把普通商品住房和豪宅放在一起統(tǒng)計(jì)本來就是不科學(xué)的，因?yàn)閮煞N類型住宅的購(gòu)買人群本來就是不一樣的。一個(gè)合理的調(diào)控政策不應(yīng)該過分地限制豪宅，我們的限制性措施應(yīng)該分開，把高價(jià)房和普通商品房分開統(tǒng)計(jì)，比如我們以后的統(tǒng)計(jì)將高價(jià)房排除，只計(jì)100平方米以下的商品房，這樣的計(jì)價(jià)方式就會(huì)更加合理、準(zhǔn)確，政府也能給自己“解套”。

　　郝金斯：我很同意彭澎教授的觀點(diǎn)。住房產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的是三種不同的需求：一種是解決基本的居住需求的，比如保障房和小戶型、價(jià)格較低的商品房；一種是改善性住房，原本住的房子可能很小，通過努力有錢了再換成較大較舒適的房子；還有一種是性的需求，比如富豪住的。這三種需求自會(huì)量體裁衣，有沒有能力買，買多少平方米，自己拿主意。而這三種不同的產(chǎn)品根據(jù)各自的配置、設(shè)計(jì)、材質(zhì)、環(huán)境、服務(wù)等因素由市場(chǎng)定價(jià)，不宜頭發(fā)胡子統(tǒng)統(tǒng)拉入“限價(jià)限售”的范疇。

　　事實(shí)上，住宅對(duì)一個(gè)城市來說是的。一座城市如果沒有豪宅，沒有消費(fèi)群體，那證明這座城市的配套環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對(duì)人才、人士不具吸引力。而吸引有錢人到這座城市購(gòu)屋置業(yè)，是真正的“筑巢引鳳”。人才來了，各類資源、投資也會(huì)尾隨而來，對(duì)城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)有好處。比如我們僑鑫開發(fā)的匯悅臺(tái)項(xiàng)目就吸引了一批人士。所以我認(rèn)為政府應(yīng)該正視消費(fèi)群體，正視豪宅。

　　雙軌制保障不同需求

　　南方日?qǐng)?bào)：剛剛彭澎教授和Harkins先生都談到不同類型的需求。實(shí)際上當(dāng)前的調(diào)控理念也是對(duì)應(yīng)不同的需求，分保障房和商品房?jī)蓷l腿走路的。目前中國(guó)也在學(xué)習(xí)例如新加坡、香港這樣的國(guó)家和地區(qū)，一方面商品房非常貴，另一方面普通老百姓或者較為貧困的人又能夠得到政府保障的覆蓋。但畢竟中國(guó)人口眾多，雖然近年加大力度建設(shè)保障房，但能夠覆蓋到的人群還是社會(huì)中的少數(shù)。政府財(cái)力吃緊，就希望包括開發(fā)商在內(nèi)的社會(huì)力量參與保障房建設(shè)。但鑒于目前保障房的盈利模式尚未確立，社會(huì)參與的程度仍然有限。如何解決這一困境？

　　葉檀：保障房的制度可以向上海學(xué)一學(xué)。一方面有政府承擔(dān)的廉租房，這是一定要由政府出錢的；另一方面，是有部分產(chǎn)權(quán)的房子，如果民眾買不起商品房，那么可以跟政府共享產(chǎn)權(quán)，政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，這樣的房子會(huì)比市場(chǎng)價(jià)優(yōu)惠很多。

　　王玨林：保障房首先要明確是誰的責(zé)任，保障房就是政府的責(zé)任。任何企業(yè)參與，一個(gè)是積極參與社會(huì)貢獻(xiàn)，另一個(gè)是要保證自己的收益，但這兩個(gè)要分開。我們以前保障性住房供給的不多，這幾年比較多一些，但這是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，因?yàn)闀?huì)不斷產(chǎn)生需求人群，不可能一下子解決。香港、新加坡的公屋制度我認(rèn)為是可行的，我們現(xiàn)在是先有一些保障房，然后從制度方面完善，最終形成以公共租賃房為主的保障房制度，另外還可以補(bǔ)貼保障房，這才是未來長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展方向。

　　郝金斯：非常贊同這個(gè)觀點(diǎn)，建保障房的責(zé)任在政府，而不是推給社會(huì)力量。“希望包括開發(fā)商在內(nèi)的社會(huì)力量參與保障房建設(shè)”？我認(rèn)為，說“希望”可以，講“要求”不行；從道德層面可以，用行政手段不行。要允許開發(fā)商自行選擇，在商言商。

　　應(yīng)創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)

　　南方日?qǐng)?bào)：本輪調(diào)控的核心是打擊投機(jī)投資需求。但是應(yīng)該看到，調(diào)控雖然有效果，但樓市當(dāng)中投機(jī)投資需求仍占有一定比例。要真正消除房子的投資屬性，恐怕還得拓展投資渠道。這方面您怎么看？

　　彭澎：各國(guó)人民投資的主要渠道是股市，像美國(guó)有些人會(huì)用退休金購(gòu)買基金等。但我國(guó)的股市是個(gè)“怪胎”，我們的經(jīng)濟(jì)很好，每年的GDP增長(zhǎng)有7%、8%，但卻在股市上感覺不到，如果中國(guó)的股市像西方的股市那樣穩(wěn)定增長(zhǎng)，大家就不會(huì)只投資房地產(chǎn)。所以不是投資渠道不多，而是投資渠道有問題。

　　郝金斯：我認(rèn)為房子的投資屬性是不能夠真正消除的。買房子投資沒錯(cuò)，問題是將所有的熱錢都投到這里風(fēng)險(xiǎn)就很大。人們只知道購(gòu)置優(yōu)質(zhì)房屋可以增值保值，比更安全，更具有抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的能力，所以千軍萬馬都在擠這座獨(dú)木橋，包括投資性、投機(jī)性購(gòu)房者。

　　正如您所言，這反映出目前國(guó)內(nèi)投資渠道有限的問題。應(yīng)開拓投資渠道，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，讓老百姓有安全感，對(duì)未來有信心，令從樓市擠出的熱錢有其他更好的出路，不至出現(xiàn)新的問題。即便是遏制投機(jī)，也讓市場(chǎng)去做，不必耗費(fèi)行政資源。

　　王玨林：我們現(xiàn)在家庭投資的渠道比較單一，大家的消費(fèi)集中在房地產(chǎn)，所以這是政府需要統(tǒng)一考慮應(yīng)該發(fā)展什么行業(yè)，給家庭投資更多的投資機(jī)會(huì)。

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